Como mostrar a rentabilidade do apartamento no site do lançamento

Quem compra para investir decide pela conta, não pela planta.

Num lançamento, uma parte dos compradores não vai morar no apartamento: vai alugá-lo. Para essa pessoa, a planta e a vista importam porque mexem no aluguel, e a pergunta que decide é outra: quanto vou pagar por mês, quanto o aluguel cobre e em quanto tempo o dinheiro da entrada volta.

Na maioria dos lançamentos, essa conta acontece longe do material de venda: numa planilha do corretor, numa conversa no stand ou na cabeça do comprador. O site do lançamento mostra fotos, plantas e o preço, e para aí. Quando a conta aparece ao lado da unidade que a pessoa está olhando, a comparação entre unidades fica concreta, e o corretor recebe um comprador que já entendeu o dinheiro.

As contas que importam, uma por uma.

Estas são as contas do painel do investidor do Acesa Vitrine, com as definições que o próprio painel mostra a quem toca no nome de cada linha.

Entrada

O valor que o comprador paga no início, com o percentual que ele escolhe a partir da entrada mínima da unidade.

Parcela inicial

A primeira parcela do financiamento do restante, no prazo e com os juros das premissas. Pela tabela Price, a parcela é a mesma do começo ao fim; pela tabela SAC, começa mais alta e diminui todo mês.

Aluguel estimado

Um controle que o comprador ajusta. A sugestão da incorporadora fica marcada nele, para ele ver o quanto se afastou dela.

O aluguel cobre

O aluguel líquido (sem vacância, condomínio e IPTU) dividido pela parcela inicial: quanto da parcela o aluguel paga.

Rende por ano, antes dos custos

O aluguel de 12 meses dividido pelo preço do apartamento. É o rendimento bruto.

Rende por ano, depois dos custos

O aluguel de 12 meses menos vacância, condomínio e IPTU, dividido pelo preço. É o rendimento líquido.

O aluguel paga o apartamento em

Os anos de aluguel líquido até somar o preço, sem contar a valorização.

Aporte ou sobra mensal

A parcela inicial menos o aluguel líquido: o que sai do bolso no primeiro mês, ou o que sobra quando o aluguel passa da parcela.

A entrada volta

Quando o aluguel, já descontadas as parcelas, soma o valor da entrada.

Ganho em 5 anos

Aluguel líquido e valorização, menos juros, em cinco anos, sobre o que o comprador pôs entre entrada e parcelas que abatem a dívida.

O painel separa as contas de quem compra à vista das contas de quem financia, e o comprador lê as que valem para ele.

Onde mostrar: dentro da unidade, ao lado da vista.

A conta vale mais no momento em que o comprador está olhando uma unidade específica: aquele andar, aquela vista, aquele preço. Num PDF à parte ou numa calculadora genérica do site, ele precisa copiar o preço e as condições de um lugar para o outro, e a comparação entre duas unidades vira trabalho.

No Acesa Vitrine, o painel fica ao lado do apartamento em 3D no computador e numa folha que sobe da parte de baixo da tela no celular. O preço e a entrada ficam sempre à vista; o resto da simulação abre num toque, e as premissas (vacância, juros, prazo, tabela e valorização) ficam a mais um toque.

O que a incorporadora precisa fornecer.

• O preço de cada unidade e a entrada mínima, a partir da tabela de vendas.
• Um aluguel de referência por tipologia, que vira a sugestão marcada no controle do aluguel.
• As condições de financiamento que valem para o lançamento: juros, prazo e tabela.
• As premissas de custo do aluguel: vacância, condomínio e IPTU estimados.

Com esses dados, o painel faz a conta de cada unidade sozinho. Quando o preço muda na tabela, a conta muda junto.

Cuidados: estimativa, não promessa.

Uma conta de rendimento no site do lançamento é uma estimativa para comparar unidades, não uma promessa de retorno. O aluguel é um controle que o próprio comprador ajusta, as premissas estão à vista e a valorização entra só na linha que a nomeia.

Um exemplo funcionando.

A demonstração pública do Acesa Vitrine tem o painel em todas as unidades à venda de três torres de uma incorporadora fictícia, em Recife. Abra uma unidade, entre no apartamento e mexa no aluguel para ver as contas mudarem.

Abrir a demonstração ao vivo ↗ (abre em nova aba)

O painel do investidor no Acesa Vitrine →

Perguntas.

Tem tour virtual de apartamento na planta que mostra rentabilidade de aluguel para investidor?

Sim. O Acesa Vitrine, da Kanzen Tech, tem um painel em cada unidade que faz as contas de quem compra para investir: entrada, financiamento pela tabela Price ou SAC com a primeira parcela, aluguel estimado ajustável, quanto da parcela o aluguel cobre, rendimento por ano antes e depois dos custos, em quantos anos o aluguel paga o apartamento e quando a entrada volta. As contas usam o preço da unidade, e o comprador mexe nos valores ali mesmo, dentro do tour.

Qual a diferença entre rendimento bruto e líquido?

O rendimento bruto divide o aluguel de 12 meses pelo preço do apartamento. O líquido desconta antes a vacância, o condomínio e o IPTU. No painel do Acesa Vitrine, os dois aparecem lado a lado: quanto o apartamento rende por ano, antes e depois dos custos.

O que é a tabela SAC e a tabela Price?

São duas formas de pagar o financiamento. Na tabela Price, a parcela é a mesma do começo ao fim. Na tabela SAC, ela começa mais alta e diminui todo mês. O painel do Acesa Vitrine mostra a parcela inicial pela tabela que o comprador escolher.